10 kvalitetsprinsipper for bærekraftige bygg og områder

10. Gode bygg og områder gir lave drifts- og vedlikeholdskostnader


Hva legger vi i dette

Forvalting, drift og vedlikehold av bygg og områder (FDV-kostnader) inkluderer alle relaterte aspekter, og alle faser i livssyklusen. Lave FDV-kostnader er direkte knyttet til bærekraftbegrepet gjennom effektiv drift, og ved å bidra til høyest mulig økonomisk verdi for alle parter. Her er både ressurser og kostnader knyttet til daglig drift, og det langsiktige perspektivet viktig.

Hvor ofte man må skifte ut tekniske installasjoner og materialer gir utslag for bærekraft og lønnsomhet. Et eksempel er at bygningsdeler med lang levetid ikke må dekke bygningsdeler med kort levetid. For eksempel må ikke takstein med levetid på 70-80 år legges over et forenklet undertak med levetid på 20-25 år.

Lave FDV-kostnader er et relativt begrep. Hva som er riktig nivå av vedlikehold til forskjellige bygningstyper, bruksmønstre og levetider må avklares. Drift og vedlikehold kan også være direkte verdiøkende, utover ren ivaretagelse av bygningsmassen.

Hvorfor er dette viktig

Drifts- og vedlikeholdskostnader utgjør en stor andel av bygningers totale kostnader. Ifølge Kompetanse for Bedre Eiendomsforvaltning (KoBE), utgjør FDV-kostnader mellom 25 til 50 prosent av totale kostnader i bygningenes levetid, avhengig av bygningstype30.

Det er avgjørende for det totale kostnadsbildet å planlegge bygget slik at driften kan være mest mulig effektiv. Et eksempel er å sørge for god tilgjengelighet for drifts- og vedlikeholdspersonalet. Materialvalg må ses i sammenheng med renhold. På operaen i Oslo ble det for eksempel valgt marmor som lå lavere i innkjøpspris enn granitt. I driftsfasen viser det seg at det koster vesentlig mer å vedlikeholde marmoren.

I 2017 gjennomførte JM en undersøkelse av foretrukne bokvaliteter. Lave løpende boutgifter ble rangert som nummer to av de foretrukne kvalitetene, etter tilgang til balkong. At vedlikeholdet er enkelt, kommer også høyt opp på listen31.

Er dette kostnadseffektivt

Lave FDV-kostnader sikrer god ivaretagelse av bygg og områder over tid. Effektiv, kostnadsreduserende drift skaper merverdier både for eiere og brukere. Det er man også opptatt av ved offentlige innkjøp. Paragraf seks i Lov om offentlige anskaffelser sier at «det skal tas hensyn til livssykluskostnader og miljømessige konsekvenser av anskaffelsen».

Ved valg av løsninger bør det være leverandørenes plikt å synliggjøre livsløpskostnader. I mange prosjekter er det en ensidig oppmerksomhet på investeringskostnader. I OPS-kontrakter (Offentlig Privat Samarbeid) er det vanlig at entreprenøren får ansvar for drift og vedlikehold. Entreprenøren vil i disse type prosjekter sannsynligvis legge mer vekt på å prosjektere bygget for lave drifts- og vedlikeholdskostnader og søke etter løsninger som både er kostnadseffektive i investering og drift.

To bygg med trær og plen
Powerhouse Kjørbo Entra ASA Ved å optimalisere og kombinere kjent teknologi på nye måter, produserer nå et ordinært kontorbygg fra 1980-tallet mer energi enn det vil bruke i løpet av resten av sin levetid. Utenfra ser byggene omtrent ut slik de gjorde før rehabiliteringen, men på innsiden er Powerhouse revolusjonerende. Ettersom Powerhouse-regnestykket også ser på energiforbruk i materialvalget ble det avgjørende å velge materialer med lite bunden energi, og å se på gjenbruk. I fasadene er ble det det brukt brent Osp, som beholder det mørke uttrykket i fasaden, samtidig som det er et lokalprodusert og miljøvennlig materiale. Fasadematerialene reduserer vedlikeholdsbehovet kraftig. Ventilasjonsløsningene i bygget sikrer et godt inneklima med lavest mulig energiforbruk. Løsningene kombinerer høyeffektiv varmegjenvinning, særdeles lavt trykkfall og effektiv, behovsstyrt ventilasjon på en måte som minimerer behovet for ventilasjonskanaler, spjeld og tilhørende automatikk for styring. Ventilasjonsanlegget bruker 90 prosent mindre energi enn i et vanlig kontorbygg. FOTO: CHRIS AADLAND

Nærbilde av bygg
FOTO: POWERHOUSE

Nærbilde av bygg
FOTO: KJETIL JACOBSEN

30. Fra KoBE-hefte om «Livssykluskostnader for bygninger»: https://dibk.no/globalassets/eksisterende-bygg/publikasjoner/livssykluskostnader-for-bygninger.pdf

31. Segmenteringsstudie gjennomført av United Minds våren 2017 i Norge, Sverige og Finland, på oppdrag fra JM.