10 kvalitetsprinsipper for bærekraftige bygg og områder

6. Gode bygg og områder har lang levetid


Hva legger vi i dette

Vi får stadig behovsendringer fordi markedet, teknologien og bruksmønstre endres raskt. Samfunnet har skiftende behov for ulike typer bygg; boliger, kontorer, skoler, omsorgsbygg. Det er derfor viktig å bygge med høy generalitet, hvor bygget kan romme ulike funksjoner, og høy fleksibilitet, og hvor det kan endres uten store fysiske ombygginger. Da vil behovet for rivning og nybygg reduseres og vi sparer både penger og store miljøbelastninger. En måte å tenke generalitet på, er ikke å tilby for stor grad av «skreddersøm» for førstegangsbruker. Et annet tiltak er å planlegge for flerbrukerkontor selv om første bruker er enbruker.

Vi må legge til rette for at materialer til bygninger og utearealer kan utnyttes så lenge som mulig. Vi ønsker at materialressurser forblir i økonomien. Dette kalles sirkulær økonomi. Materialer og inventar kastes ofte selv om de er i god stand, fordi leietakere stiller krav om at overflater og inventar skal være nytt når de flytter inn i brukte lokaler. Ved korte leiekontrakter, som blir mer og mer vanlig, kan det bety at materialer kun får en levetid på 3-5 år, når de kunne ha holdt mye lenger. Dette kan hindres ved å velge gjennomtenkte fleksible planløsninger og tekniske løsninger. For eksempel bør man velge skillevegger som lett kan demonteres og gjenbrukes. Noen konstruksjoner er ment å ha en kort levetid i midlertidige anlegg. Da er det ekstra viktig at konstruksjonene settes sammen slik at materialene kan brukes på nytt i andre sammenhenger.

Konstruksjoner og materialer må også ha design og kvalitet som tåler påkjenning fra både normal bruk og forventede endringer i klimaet. De må tåle både våtere, villere og varmere vær uten å miste sin funksjon eller se slitte og stygge ut. Samtidig er jevnlig vedlikehold viktig for å sikre lengre teknisk levetid. Rådgivende Ingeniørers Forening (RIF) har gjennom sine State of the Nation-rapporter pekt på konsekvensen av manglende vedlikehold i offentlig sektor. Manglende vedlikehold gir store økonomiske utfordringer og behov for å måtte rive og bygge opp nytt, og forkorter materialenes tekniske levetid19.  

Reguleringsplaner må også være langsiktige og robuste slik at de er planlagt for at samfunnets behov endrer seg. Kommunene kan med fordel utfordre byggeiere til å tenke generalitet og fleksibilitet og bør på sin side tilrettelegge regelverket slik at det er mulig for byggeiere å endre funksjonen til et bygg i løpet av livsløpet.  

Hvorfor er dette viktig

Det begynner å bli knapphet på en rekke råmaterialer på verdensbasis. Når vi først tar ut disse materialene for bruk i bygninger og anlegg, er det viktig å utnytte dem best og lengst mulig. Produksjon og frakt av materialer til byggeplasser krever mye energi og råvarer, og gir store klimagassutslipp. Ofte er det stort svinn ved råvareuttak fordi man kun kan utnytte en del av det som utvinnes. Et eksempel er naturstein som har opptil 90 prosent svinn ved produksjon av en bygningskomponent som steinflis.

I dag mangler vi et godt system for gjenbruk av bygningsmaterialer. Normalt går mye av rivemassene til forbrenning og fyllmasse. I 2014 ble 55 prosent av avfallet levert til materialgjenvinning (derav mye til fyllmasser), 31 prosent til energigjenvinning og 11 prosent til deponi20. Unødig rivning av bygg bidrar dermed til unødvendig ressurssløsing.

De største klimagassutslippene fra byggsektoren er knyttet til materialer i grunn og fundamenter og utgjør omtrent 40 prosent. Bærekonstruksjon og fasader utgjør deretter en stor andel avhengig av hvilke materialtyper som brukes21. En ombygging der man gjenbruker dette vil derfor gi vesentlig mindre miljøbelastning enn å rive og starte helt på nytt.

Er dette kostnadseffektivt

Å velge løsninger som er fleksible og har lang levetid gir færre nye investeringer over tid og er dermed kostnadseffektivt i det lange løp. For eksempel vil en teknisk løsning i kontorarealer som baserer seg på en fast sentral ventilasjons- eller varmehub med fleksible tilførselsløsninger, bety færre faste rørføringer, færre bevegelige deler og kortere rørstrekk. Gevinsten er lavere investeringskostnader, større driftssikkerhet og større fleksibilitet.

Gjennom å tilrettelegge for fleksibel bruk av et bygg kan man unngå å måtte rive bygget dersom bruken av bygget endrer seg. For eksempel er kontorbygget Østensjøveien 27 regulert for både bolig, kontor og forretning. Byggherren har lagt til rette for at omtrent 6500 av byggets 17 600 kvadratmeter enkelt kan konverteres til 75-80 leiligheter. Den innebygde fleksibiliteten øker både restverdien på bygget, og levetiden til materialene. I følge byggherren vil man spare 10-15 prosent av entreprisekostnadene sammenlignet med å bygge leilighetene fra start.

Sundtkartalet, med åser i bakgrunn på solfylt sommerdag
Sundtkvartalet, Oslo Kontorbygget på drøye 30 000 kvadratmeter fordelt over fem etasjer og kjeller vil inneholde kontorarbeidsplasser, servicetilbud og en flerbrukshall for skole- og barneidrett. Det er lagt stor vekt på bygningsteknisk og driftsteknisk fleksibilitet, med et fast grid for de tekniske installasjonene. Himlingshøyde er standard uten lokale nedsenk. Vegger og glassfronter er i moduler for å kunne brukes igjen. Teppefliser kan lett flyttes og legges på nytt, og renses i en spesialutviklet prosess som forlenger brukstiden. FOTO: ENTRA/PLACEBO

Kontorbygg på Østensjø i Oslo
Østensjøveien 27 NCC Property Development Kontorbygget på 17 600 kvadratmeter er regulert til både bolig, kontor og forretning. I planleggingen har byggherren lagt til rette for at omtrent 6 500 av kvadratmeterne enkelt kan konverteres til 75-80 leiligheter. Fleksibiliteten ligger i at det allerede er lagt til rette for heiser, kjøkken og toalett i leilighetene. Taket på et overbygd atrium i kontorbygget kan enkelt demonteres, slik at eventuelle framtidige leiligheter kan få tilgang til 3 300 kvadratmeter uteareal på en ellers trang tomt. Med en slik tilrettelegging, blir det ikke behov for å rive bygget hvis markedet skulle endre seg. FOTO: NCC/KOLONIHAVEN STUDIO

19. Rådgivende Ingeniørers Forening (2015). Norges tilstand 2015 – State of the Nation. Tilgjengelig fra: http://www.rif.no/media/5486/rif_stateofthenation_2015_lavopploeselig.pdf

20. SSB (2014). Avfall fra byggeaktivitet, 2014. Tilgjengelig fra: https://www.ssb.no/natur-og-miljo/statistikker/avfbygganl/aar/2016-05-25

21. Beregninger hentet fra klimagassregnskap.no