10 kvalitetsprinsipper for bærekraftige bygg og områder

7. Gode bygg og områder gir smart utnyttelse av arealene


Hva legger vi i dette

Arealeffektivitet handler om hvordan en kan tilpasse og utnytte et areal til akkurat den størrelsen virksomheter eller beboere har behov for. Smart utnyttelse av arealer kan bety:

Arealeffektive kontorplasser

  • Aktivitetsbaserte arbeidsplasser som er soneinndelt for ulike aktiviteter, hvor de ansatte til enhver tid kan velge plass ut i fra type aktivitet, gir god utnyttelse av arealet. Dette kalles ofte teambaserte kontorløsninger og aktivitetsbaserte kontorløsninger. Som regel forutsetter aktivitetsbaserte kontor at de ansatte arbeider en stor del av arbeidstiden utenfor kontoret. Kontoret er derfor dimensjonert for mindre enn 75 prosent av de ansatte, og har ofte begrenset lagringsplass.
  • Telenors hovedkvarter på Fornebu innførte tidlig «clean desk», altså adresseløse arbeidsplasser. Slike løsninger er avhengige av tilrettelegging for fleksibilitet, blant annet når det gjelder ergonomi, og nøye vurdering av hvor mange arbeidsplasser som er nødvendig for å dekke behovet i perioder med toppbelastning.
  • Universelle kontorløsninger har også blitt mer utbredt i de senere år. Dette er kontorløsninger som benytter det samme systemet for innredningsløsninger og arbeidsplasser over hele bygget.
  • Hjemmekontor og virtuelle kontorløsninger er moderne løsninger som utnytter mer eller mindre avansert kommunikasjonsteknologi for å knytte den ansatte til organisasjonens telefonsystem, intranett, databaser og lignende uten at den ansatte er fysisk til stede på kontoret. Slike løsninger kan bidra til bedre arealeffektivitet ved at ansatte er mindre til stede på kontoret og ikke opptar en arbeidsplass22.

Arealeffektive boliger

  • Kollektive boformer kan gjøre boliger mer arealeffektive. Dersom man for eksempel har tilgang til et stort felleskjøkken og festsal, kan kjøkken og spisestue reduseres i leilighetene. Det er mange eksempler på smarte løsninger med fleksible innervegger og kjøkken- og garderobeløsninger som gjør boliger mer arealeffektive.

Generell sambruk og flerbruk av fellesarealer

  • Deling på bruk av lokaler og at samme lokale kan brukes til ulike formål er smart arealutnyttelse. Et eksempel er å tilby ansatte lunsjordninger i nærliggende kaféer eller restauranter, fremfor å ha egen kantine som står tom det meste av dagen. Alternativt kan man tilrettelegge kantinen for bruk som kontorplasser og møtelokaler utenom lunsjtid, med ekstra muligheter for lading, trådløst internett, tilgjengelige lerret og projektorer. Et annet eksempel er at skoler og barnehager er tilgjengelige for fritidsaktiviteter og kurs utenom ordinær arbeidstid.

Hvorfor er dette viktig

Arealeffektivitet er sentralt med tanke på vurderingen av en bygnings økonomiske og miljømessige egenskaper. Det er ikke til å komme bort ifra at det mest miljøvennlige tiltaket er å bygge mindre bygg. Effektive lokaler gir lavere kostnader per bruker av lokalet, mindre ressursbruk ved bygging og reduserer energi- og ressursforbruket i driftsfasen.

Kontorarbeidsplasser står gjerne ubrukte 50 til 60 prosent av tiden. På samme måte er gjennomsnittlig brukstid av undervisningsarealer på skoler kun fire timer per skoledag. Dersom vi bytter til mer kollektive boformer kan boligarealet reduseres med mellom 10 og 30 prosent per husstand. Ved å gi avkall på noe av arealet vi disponerer individuelt og legge det sammen i fellesarealer, kan vi både redusere det totale arealbehovet og skape rom for aktiviteter vi ikke kunne hatt i en vanlig leilighet.

Er dette kostnadseffektivt

Bedre utnyttelse av arealene er en ren kostnadsbesparelse både i investeringskostnad og i drift- og vedlikeholdskostnader.

Moderne sittegrupper i kontorlandskap
Spaces Kvadraturen, Oslo. Aktivitetsbaserte kontorer Union har sett på åtte større leiekontrakter og sammenlignet leid areal i eksisterende leieforhold mot det de flytter inn i. Samlet har disse selskapene leid over 100 000 kvadratmeter. Når de har eller skal flytte reduserer de arealet betydelig til rett i overkant av 60 000 kvadratmeter. Det betyr at på bare åtte leieforhold, så er behovet redusert med 40 000 kvadratmeter. Utviklingen for samtlige selskaper viser en dramatisk reduksjon i leid areal. Stadig flere leietakere velger aktivitetsbasert kontor hvor de ansatte ikke har faste plasser og man arbeider i ulike soner utfra hvilken type oppgave som skal løses. I tillegg er det trolig økt bevissthet rundt at mange kontorplasser står tomme store deler av dagen. Dette bidrar til at flere leietakere bruker mindre areal per ansatt enn tidligere, skriver analytiker i Union, Robert Nystad i en artikkel på selskapets egne hjemmesider. FOTO: ESPEN GEES

Industriell kafe
MESH, Oslo. Coworking De siste årene har nye kontorfellesskap som for eksempel Spaces og Mesh blitt etablert. De tiltrekker seg spesielt småbedrifter og frilansere. Konseptene er arealeffektive i den forstand at det ofte selges betydelig flere medlemskap enn det er arbeidsplasser i lokalene. Mesh startet opp i 2012 og har hatt meget rask vekst, med i dag 12 000 kvadratmeter kontorlokaler i Norge og Danmark, og 1000 medlemmer fra et bredt spekter av selskaper. FOTO: ALEX ASENSI

Illustrasjon av moderne bofellesskap
Gaining by sharing, Vindmøllebakken Helen&Hard/Kruse Smith Eiendom Gaining by Sharing er en modell for bofellesskap, beregnet på det kommersielle boligmarkedet. Vindmøllebakken i Stavanger er et prosjekt med 40 leiligheter etter dette konseptet. Den private delen av boligene er litt mindre enn vanlig. Til gjengjeld får beboerne tilgang på fellesarealer som innendørs atrium, gjestehybel, stort kjøkken, takterrasse, veksthus og takhage, og fellestjenester som for eksempel bildeling. Hensikten med konseptet går langt utover fysisk arealeffektivitet, og legger også vekt på sosiale, arkitektoniske og menneskelige kvaliteter. FOTO: HELEN&HARD/ KRUSE SMITH EIENDOM

22. Slette, P.A. (2012). Arealeffektivitet i norske kontorbygninger relatert til bærekraftig utvikling i byggsektoren (Mastergradsavhandling, NTNU).