Steg for steg - veien til gode reguleringsplaner

Fase 3 - Reguleringsplan


Dette er planarbeidets produksjonsfase basert på omforent organisering og eventuelt vedtatt planprogram.

Fasen dekker oppfyllelse av myndighetenes krav til utredninger, herunder konsekvensutredninger, når slike kreves, ivaretakelse av berørte parters rett til medvirkning etter § 5-1, og utarbeidelse av et fullstendig planforslag.

I denne fasen utarbeides forslag til reguleringsplan med tilhørende bestemmelser og eventuelt utkast til utbyggingsavtale. Neste trinn er at kommunen skal fatte beslutning om forslaget skal fremmes ved å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn, jf. § 12-11, eventuelt sammen med utkast til utbyggingsavtale, jf. § 17-4, 2. ledd. Også parlamentarisk styrte kommuner bør kunne ha en slik politisk førstegangsbehandling, men hvilket politisk organ som fatter denne beslutningen, bør overlates til den enkelte kommune.

Det er viktig at forslagsstiller og planmyndigheten deltar med positiv forhandlerkompetanse og evner å finne gode, balanserte kompromiss. Kommunen må aktivt avveie motstridende bestemmelser, interesser og kvaliteter, og om nødvendig gjøre dette i samråd med overordnet myndighet. Kvalitetsprogram ut over reguleringsbestemmelsene med eventuelle rekkefølgekrav, må utvikles til en omforent avtale med forslagsstiller, og kan for eksempel inngå som vedlegg til utbyggingsavtaleutkastet, med mindre programmet skal være en uforpliktende veiledning. Denne fasen er ikke ferdig før forslag til reguleringsplan med bestemmelser er klar for offentlig ettersyn/høring, sammen med eventuelt utkast til utbyggingsavtale og kvalitetsprogram.

Kommunal og moderniseringsdepartementet (KMD) har en rekke svært nyttige maler og sjekklister for utvikling av reguleringsforslag3. For øvrig:

Fasens sentrale prosessutfordringer:

  • Reguleringsforslaget må utarbeides av partene sammen. De aller fleste reguleringsplanforslag utarbeides i praksis av private og offentlige forslagsstillere. Kommunens faglige planmyndighet kan da med fordel være involvert og medvirke underveis. Medvirkning og trinnvise avklaringer vil forebygge unødig tidsbruk og konflikt ved innsendelse av reguleringsplanforslaget, og sikre at forslaget er fullstendig.
  • Planforslaget må utvikles i tråd med omforent visjon, og i tråd med overordnete planer.
  • Planforslaget må sikre vesentlige forhold og detaljer, men samtidig gi størst mulig frihet og fleksibilitet, som tar høyde for skiftende markedsforhold og vilkår for utbygging.
  • Forslagstiller må sikre at reguleringsforslaget gir forretningsmessige realistiske betingelser og/eller vilkår for utbygging.
  • Når offentlige krav, interesser og bestemmelser er i gjensidig konflikt og/eller i konflikt med forslagsstillers behov og ønske, må kommunen avveie ulike hensyn slik at planen ivaretar helheten og er realiserbar. Om kommunen er usikker, må fylkesmannen kontaktes underveis.
  • Ved regulering av komplekse og sammensatte områder bør forslagsstiller vurdere å etablere et planforum som blir sammensatt for å ivareta stedets særlige behov.
  • Hvis problemstillinger brytes ned i konkrete emner, kan det bli enklere å foreta delavklaringer. Dette vil særlig gjelde ved utarbeidelse av forslag til rekkefølgebestemmelser.
  • Forslagsstiller og kommunen må delta med forhandlerkompetanse og evne til å utvikle balanserte kompromisser når partene forhandler om utbyggingsavtale og bindende vilkår for kvalitetsprogram.

Ansvars- og arbeidsinndeling i fasen:

Forslagsstiller

  • Utarbeide planens kunnskapsgrunnlag, inkludert situasjonsbeskrivelse, kartlegging og utredninger.
  • Utvikle planforslag med eventuelle alternativ.
  • Samråd og medvirkning om utredninger og planforslag.
  • Utarbeide planforslag inkl. plankart, bestemmelser og retningslinjer, samt planbeskrivelse, ROS og evt. KU.
  • Samvirke med plan- og bygningsmyndighetene.
  • Medvirke til kvalitetsprogram i tråd med oppstartsmøtets kvalitetsprinsipper.
  • Gi føringer som bidrar til åpenhet og forutsigbarhet.
  • Forhandle utbyggingsavtale og byrdefordeling.

Leveranser fra fasen

  • Finansiell ramme. Oppdatert forretningsplan.

Bruker

  • Delta i fora for dialog og medvirkning.

Leveranser fra fasen

  • Funksjonsprogram. Eventuelt konsekvensutredning.

Utøvende

  • Lage strukturer som bidrar til forutsigbar og åpen dialog med interessenter og allmenheten.
  • Gjøre jobben.

Leveranser fra fasen

  • Forslag til reguleringsplan.

Kommunen (offentlig)

  • Klargjøre vilkår og behov for rekkefølgebestemmelser.
  • Forhandle utbyggingsavtale.
  • Formalisere kvalitetsprogram i tråd med oppstartsmøtets kvalitetsprinsipper.
  • Kontrollere at forslag til reguleringsplan er fullstendig. Det omfatter også å kontrollere at forslaget er i tråd med referat fra oppstartsmøte og sjekke logg for utkvittering av dialog og merknader.

Leveranser fra fasen

  • Rekkefølgebestemmelser.
  • Utkast til eventuell utbyggingsavtale.
  • Kvalitetsprogram.

3. https://www.regjeringen.no/no/tema/plan-bygg-og-eiendom/plan--og-bygningsloven/plan/veiledning-om-planlegging/test-maler-for-behandling-av-reguleringsplaner/id2413265/