Utbyggingsavtaler - byrdefordeling i ubalanse

3. Om utbyggingsavtaler


En utbyggingsavtale er «en avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbygging av et område, som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet etter denne lov og som gjelder gjennomføring av kom­munal arealplan» (pbl § 17-1), – i praksis som oftest en reguleringsplan.

For å kunne gjennomføre reguleringsplanen er det ofte nødvendig å inngå utbyggingsavtale. Dette gjelder særlig for andre tiltak enn dem som kommunen har hjemmel i pbl §§ 18-1 og 18-2 til å pålegge utbygger, nemlig å opparbeide og bekoste veg og hovedledning for vann og avløp frem til og langs tomta samt fellesarealer. Utbyggingsavtale kan være aktuelt også i sistnevnte tilfeller, dersom tiltakene som gjennomføres overskrider dimensjonsgrensene satt i pbl § 18-1.

En utbyggingsavtale skal være frivillig, men utbyggerne opplever det annerledes. Advokatutvalget uttaler:

Selv om kommunen ikke kan kreve at utbygger inngår utbyggingsavtale, vil utbygger i praksis ofte oppleve liten valgfrihet, fordi kommunen forutsetter at utbygger har forpliktet seg i utbyggingsavtale før et reguleringsforslag vedtas eller før det gis byggetillatelse i henhold til vedtatt plan. I praksis er det heller ikke uvanlig at kommunene krever utbyggingsavtale, selv om slik avtale strengt tatt ikke er nødvendig for å gjennomføre planen, f. eks. fordi de tiltak utbygger skal utføre kan pålegges i medhold av pbl § 18-1 og derfor ikke krever ­utbyggingsavtale.

Når kommunen både opptrer som planmyndighet og avtalepart, stiller dette særlige krav til kommunen om å skille mellom de to rollene og utvise god forvaltningsskikk. Se også advokatutvalget påpekning av den uheldige ordlyden i § 17-2 som kan misforstås til at utbygging ikke kan skje med mindre utbyggingsavtale er inngått, jf. utvalgets rapport side 7.

Bruk av utbyggingsavtale der slik avtale ikke er nødvendig kan både ­forsinke og fordyre utbyggingen. Alternativet er å gå rett på byggesak etter at planvedtak er fattet. Bruk av utbyggingsavtale er imidlertid ofte nødvendig i mer sammensatte reguleringsområder.

Utbyggingsavtalen skal bidra til en effektiv og forutsigbar gjennomføring av reguleringsplanen innen rimelig tid. Advokatutvalget argumenterer godt for at rimelig gjennomføringstid for reguleringsplaner normalt ikke bør strekke seg ut over 5-10 år, med mindre planen f eks gjelder et større transformasjonsområde.

Dagens tolkningsrom i tilknytning til § 17-3 – begrepene nødvendig, rimelig og forholdsmessig er for stort. Det er behov for presisering og klargjøring. Bygg21 har tidligere pekt på viktigheten av at begrepene presiseres gjennom en NOU eller på tilsvarende måte.