Utbyggingsavtaler - byrdefordeling i ubalanse

7. Bygg21s forslag til raskere og mer effektiv utbygging


For at utbyggingsavtalene skal bli gode og effektive må:

  • avtalepartene bedre gjensidig forståelse gjennom tidlig avstemming av interesser, mål og forventninger, også til selve planprosessen1
  • utbyggere og kommunene bedre sin kunnskap om rettslige og øko­nomiske rammer
  • partene øke sin fokus på og respekt for lovens rammer
  • KMD utrede og klargjøre sentrale begreper i loven som byr på tolknings­tvil

Bygg21 foreslår at bygg- og eiendomsnæringen tar et proaktivt grep for at næringens aktører kan tilrettelegge og forhandle med kompetanse og forståelse av reglene. Det blir for passivt bare å peke på skoleverk og myndighetene.

Bygg21 slutter seg i det store og hele til advokatutvalgets vurderinger og anbefalinger, med unntak av pkt. 6.

Styret anbefaler at det bør lages og brukes standardiserte maler for utbyggingsavtaler. Kort oppsummert og fordelt på Bygg21s samarbeids­partnere, næringen og det offentlige, er våre råd som følger:

Næringen

  • Næringen må styrke sin egen kompetanse og forståelse av de rettslige og økonomiske rammene for utbyggingsavtaler, og holde fast ved at utbyggingsavtaler er frivillige.
  • Utbyggere må i større grad vurdere hvorvidt det er hensiktsmessig å inngå en utbyggingsavtale som i innhold kun er en ren kommunal­teknisk gjennomføringsavtale.
  • Utbygger må få anledning til å bruke standardiserte utbyggingsavtaler/maler.2
  • Bruk av standard utbyggingsavtaler må bli en del av Bygg21s fasenorm for reguleringsplaner.

KMD

  • KMD må utrede en ordning med rådgivende lovlighetskontroll av inngåtte utbyggingsavtaler.
  • KMD må klargjøre frivillighetsaspektet tydeligere, herunder klargjøre hvilke krav som stilles til forutsetningsvedtak i pbl § 17-2.
  • KMD må bidra til at alle kommuner følger god forvaltningsskikk og greier å skille mellom rollene som reguleringsmyndighet og avtalepart i utbyggingsavtaler.
  • KMD må fjerne tolkningstvil med hensyn til de rettslige standardene nødvendig, rimelig og forholdsmessig i pbl § 17-3, og følge Bygg21s råd om at disse begrepene utredes bredt for å klargjøre muligheter og begrensninger for avtalens vilkår. Utredningen må gjøres via en NOU eller på tilsvarende måte.
  • KMD må gi Bygg21 eller andre i oppdrag å utarbeide standard mal for utbyggingsavtaler.
  • KMD bes om å utrede innføring av en frist for å komme med innspill til rekkefølgekrav i reguleringsplan og til utbyggingsavtale.

Kommunene

  • Kommunene må bruke utbyggingsavtaler kun når det er nødvendig, og sørge for at avtalene er innenfor lovens rammer.
  • Kommunene må få anledning til å bruke standard mal for utbyggings­avtaler
  • Kommunene må fatte vedtak etter pbl § 17-2, som skaper reell forutsigbarhet, og som reduserer behovet for endrete vilkår og krav videre utover i planprosessen.
  • Kommunene må unngå rekkefølgekrav som i realiteten fungerer som skjulte utbyggingshinder. Rekkefølgekrav må kunne gjennomføres ­praktisk, juridisk og økonomisk i løpet av rimelig tid, som for de fleste reguleringsplaner ikke er ut over 5-10 år.
  • Fagetater og sektormyndigheter må involveres tidlig, og gi innspill til rekkefølgebestemmelser og utbyggingsavtale innenfor en gitt tidsfrist.
  • Dersom et reguleringsforslag ikke lar seg realisere innen overskuelig fremtid bør det ikke vedtas.

1. Partene må bruke Bygg21s beste praksis veileder "steg for steg - veien til gode reguleringsplaner", 2018.
2. Entreprenørforeningen Bygg og Anlegg (EBA) og Norsk Eiendom har et godt materiale som kan foredles sammen med myndighetene og KS.